Что выгоднее: семейная ипотека или аренда квартиры

Выбор жилья — задача «со звездочкой». Ставки по ипотеке растут, стоимость аренды тоже остается высокой. Чтобы понять, какой вариант будет самым выгодным, требуется учесть множество факторов и индивидуальных вводных. Расскажем, в чем плюсы и минусы семейной ипотеки и аренды недвижимости и как не ошибиться, выбирая между тем или другим вариантом.

После того как в 2024 году условия по семейной ипотеке были пересмотрены, вариантов участия в ней стало меньше. Однако программа продолжает действовать и остается хорошим способом купить жилье выгодно для тех, кому она подходит по условиям. Сектор аренды реагирует на спрос ростом цен, но ежемесячный платеж все равно остается ниже ипотечного.

Семейная ипотека: плюсы и минусы

Плюсы:

Владение личной собственностью.
Долгосрочная инвестиция. Со временем недвижимость дорожает, поэтому жилье, купленное с помощью ипотечного кредита, остается выгодным приобретением.
Налоговый вычет. Заявление на получение первой выплаты можно подать в следующем году после получения права собственности.
Возможность улучшить жилищные условия. Свою квартиру можно ремонтировать, улучшать и обустраивать без чьего-либо разрешения.

Минусы:

Лимит в 12 млн ₽ для Москвы и Санкт-Петербурга, а также их областей, и 6 млн ₽ — для других регионов. Выбор площади и расположения нового жилья в таких рамках может быть ограничен.
Финансовая нагрузка. Ежемесячные платежи в рамках ипотечного договора могут быть значительными. Если вы приобретаете квартиру без отделки, понадобятся дополнительные траты на ремонт.
Ограничения при продаже. Квартиру придется переоформить в долевую собственность, если есть маленькие дети, и заручиться согласием органов опеки в том, что их права не нарушаются. С 11 сентября 2024 года физлица могут продать ипотечную квартиру, получив согласие у банка. В законе также прописаны детали переуступки прав на собственность.
Инфраструктурное влияние. Рынок жилья может расти, а может стагнировать (то есть долго стоять на одном месте) или даже падать. Темпы удорожания недвижимости могут не совпасть с вашими ожиданиями.

В настоящее время семейная ипотека доступна:

Семьям с детьми в возрасте до шести лет.
Семьям с несовершеннолетними детьми с инвалидностью.
Семьям с двумя несовершеннолетними детьми, проживающим в регионах с низким объемом строительства или проживающим в регионах, имеющих индивидуальные программы развития. Всего их 35.
Семьям, проживающим в малых городах численностью до 50 000 человек и имеющим двух несовершеннолетних детей (любого возраста), за исключением территорий Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей.

Ставка — 6% для всех регионов России. Первоначальный взнос составляет 20% от стоимости квартиры. Текущая программа действует до 2030 года. С полными условиями программы можно познакомиться на сайте Минфина.

Максимальная стоимость жилья для Москвы, Санкт-Петербурга и их областей составляет 12 млн ₽. Для других регионов — 6 млн ₽.

В рамках программы можно оформить только один ипотечный кредит: теперь учитываются все льготные кредиты, которые выдавались до этого.

Аренда квартиры: плюсы и минусы

Плюсы:

Отсутствие больших финансовых вложений. Даже если потребуется внести депозит, его размер будет меньше первоначального ипотечного взноса.
Отсутствие трат на ремонт, обслуживание или обновление квартиры. Все это — обязанность собственника.
Гибкость. Одну арендную квартиру довольно просто поменять на другую.

Минусы:

Отсутствие стабильности. Плата за аренду может вырасти вне зависимости от личных обстоятельств. Арендодатель может не продлить договор.
Ограничения. Собственник квартиры вправе требовать выполнения своих условий: от запрета на содержание животных до планового клининга.
Отсутствие права собственности. Арендной квартирой нельзя распоряжаться по своему усмотрению.

Свежая статистика Домклика показывает, что стоимость аренды квартир растет во всех российских регионах. В среднем аренда жилья в Москве за неполный год поднялась на 20%, в Санкт-Петербурге — на 23%, а в Новосибирске — на 37%. Интерес к арендному жилью в этом году увеличился из-за взлета ипотечных ставок.

Тем не менее аренда часто обходится дешевле ипотеки. Например, снять однокомнатную квартиру в Центральном районе Санкт-Петербурга площадью 32–38 м² можно за 40 000 — 45 000 ₽ в месяц. Ежемесячный платеж по ипотеке за квартиру в этом районе без отделки и сроком на 20 лет составит 68 000 ₽.

Что выбрать

Прежде чем сделать выбор, нужно взвесить все вводные: оценить свое финансовое положение, сопоставить возможности с планами на будущее, оценить ставки по ипотечной программе, а также «примерить» на себя условия семейной ипотеки.

Ипотечная программа позволяет приобрести собственное жилье. Участие в ней может рассматриваться как долгосрочная инвестиция, но она накладывает серьезные финансовые обязательства, такие как первоначальный взнос и регулярные выплаты в течение долгого срока.

Аренда, напротив, требует меньше начальных затрат и предоставляет гибкость в выборе и смене жилья, но не дает права собственности и подвержена изменению арендных ставок.

Важными аргументами при выборе могут быть состав семьи, размер накоплений, готовность к долгосрочным обязательствам и потребность в обустройстве квартиры, в которой вы собираетесь жить.

Поэтому «правильное» решение будет зависеть от ваших целей, возможностей и желаний.

Анна Бодрова

редактор по кредитам