При совершении сделки купли-продажи с жилым помещением, принадлежащим ребенку полностью или в части, необходимо соблюдение двух обязательных условий:
- Наличие предварительного письменного согласия органов опеки и попечительства независимо от того, есть родители у несовершеннолетнего или нет.
- Нотариальное удостоверение договора.
Согласие органов опеки и попечительства родителям дадут при условии, что стоимость имущества не уменьшится, а жилищные условия несовершеннолетнего не ухудшатся в результате совершения сделки.
На практике это означает, что одновременно с продажей квартиры или дома на имя ребенка должно быть приобретено жилое помещение не хуже по характеристикам: той же площади или больше, в жилом доме такого же или лучшего качества. Принимают во внимание также населенный пункт или район, где располагается продаваемая и приобретаемая недвижимость. Органы опеки рассматривают и оценивают каждую ситуацию индивидуально с учетом конкретных обстоятельств, в которых действует семья.
Разрешение должно быть предоставлено законным представителям ребенка в письменной форме не позднее чем через 15 дней с даты подачи заявления о его предоставлении. Отказ в выдаче разрешения можно оспорить в судебном порядке.
Для нотариального удостоверения сделки можно обратиться к любому нотариусу. Если договор купли-продажи с участием ребенка не удостоверить, то документы не примут на государственную регистрацию, а сама сделка будет считаться ничтожной.
Напомним, что за малолетних детей до 14 лет действуют родители, в том числе, подписывают договор. Подростки в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделку самостоятельно, но с письменного согласия законных представителей.
Отметим, что если ребенок не является собственником жилого помещения, а только зарегистрирован по месту жительства, то ни нотариальное удостоверение сделки, ни разрешение органов опеки не требуется. Перед сделкой ребенка нужно снять с регистрационного учета. Исключение составляют случаи, когда ребенок остался без попечения родителей. В такой ситуации согласие органов опеки обязательно.